Вернуться к обычному виду
Арсо-Аудит
Медиа-Сервис
Эксперт
Пробизнесконсалтинг



Особенности учета поступлений от участников строительства у заказчика-застройщика

Заказчик-застройщик оказывает услуги по организации и техническому надзору за строительством инвесторам (участникам долевого строительства).

Общие принципы формирования доходов заказчика-застройщика.

Содержание заказчиков-застройщиков производится за счет средств на финансирование капитального строительства, которые включаются в дальнейшем в инвентарную стоимость строящихся объектов.

Цена договора участия в долевом строительстве может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (Пункт 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Финансовый результат у застройщика по деятельности, связанной со строительством, включает в себя разницу:
- между размером средств на содержание застройщика, заложенным в сметах, и фактическими затратами;
- договорной стоимостью объекта и фактическими затратами по строительству (с учетом затрат по собственному содержанию). Е

сли в договоре не зафиксировано, что в случае образования экономии, таковая остается в распоряжении Застройщика и является его доходом, то существуют риски, что долевщики могут потребовать ее возврата, поскольку она осталась от денежной суммы, переданной Застройщику исключительно для строительства, и не была в процессе строительства израсходована.

Во избежание возможных споров с долевщиками, организации следует включать в договоры долевого участия пункт, согласно которому в случае образования у Застройщика экономии, полученных от Долевщика денежных средств, она остается в распоряжении Застройщика и является его доходом.

Необходимость обособленного учета средств дольщиков, полученных заказчиком-застройщиком.

Аккумулированные на счетах организации-застройщика средства дольщиков признаются целевым финансированием на основании договора долевого участия в строительстве только при выполнении следующих условий:
- средства должны использоваться по назначению, определенному организацией (физическим лицом) - источником целевого финансирования (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).
Использованное не по целевому назначению имущество (в том числе денежные средства), полученное в рамках целевого финансирования, признается внереализационным доходом налогоплательщика и включается в налоговую базу по единому налогу (п. 14 ст. 250 НК РФ);

- средства должны использоваться по целевому назначению в период осуществления строительства.
В случае если договоры долевого участия в строительстве заключаются после окончания строительства объекта и регистрации права собственности на объект за заказчиком-застройщиком (подачи документов на регистрацию), в целях налогообложения такая сделка квалифицируется как купля-продажа недвижимости, и, следовательно, положения пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ к таким правоотношениям не применяются (Письмо Минфина России от 13.01.2005 N 03-03-02-04/1-6);

- налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Таким образом, для исключения рисков признания целевого финансирования доходом заказчика-застройщика, организации необходимо вести учет полученных средств в соответствии с требованиями действующего законодательства, указанными выше.

Налогообложение поступлений от участников долевого строительства

Особенности определения налоговой базы при общей системе налогообложения

Налог на прибыль
  • В состав внереализационных доходов включается сумма превышения между договорной стоимостью и фактическими затратами по строительству объектов1.
  • Если инвестиционным договором предусмотрена поэтапная сдача объектов, то заказчик определяет доходы и расходы по законченному этапу в том отчетном периоде, в котором подписано разрешение (решение) администрации города о вводе в эксплуатацию части жилого комплекса2.
  • Заказчик-застройщик исчисляет налог на прибыль организаций по каждому сданному в эксплуатацию этапу жилого дома2.
  • В зависимости от условий заключенного договора между инвестором - юридическим лицом и заказчиком-застройщиком, может быть предусмотрена передача не только доли в праве собственности на объект, но и соответствующей части расходов. В таком случае часть расходов не будет являться расходами, понесенными в деятельности застройщика, и не может быть учтена в целях исчисления налога на прибыль у застройщика.
НДС В случае заключения договора об участии в долевом строительстве согласно закону № 214-ФЗ3:
  • При привлечении средств от дольщиков средства, получаемые застройщиком от дольщиков в порядке возмещения затрат застройщика на строительство объекта, не подлежат включению в налоговую базу по НДС у застройщика при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика4.
  • Денежные средства, получаемые застройщиком на оплату услуг застройщика, облагаются НДС в общеустановленном порядке4.
  • Если после завершения и передачи застройщиком дольщикам части объекта недвижимости, сумма денежных средств, полученных застройщиком от каждого дольщика, превышает затраты застройщика по переданной части объекта недвижимости, то суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика, подлежат налогообложению НДС4.
  • При передаче имущественных прав на жилые дома и помещения, доли в них, гаражи и машино-места, НДС нужно платить с разницы между ценой передаваемого имущественного права (с учетом НДС) и затратами на его приобретение5.
В случае построения договорных отношений по иному принципу (например, договор инвестирования):
  • При привлечении инвестора у организации возникают отношения, связанные с целевым финансированием застройщику части расходов, понесенных при строительстве объекта. Данные расходы осуществляются для деятельности инвестора, следовательно, организация не может принять их у себя к вычету.
  • НДС, который застройщику предъявит подрядчик, к вычету можно принять только в части, приходящейся на строительство доли помещения застройщика. При этом налог можно принять к вычету при использовании объекта для деятельности, облагаемой НДС. НДС, относящийся к доле расходов инвестора, застройщик должен перевыставить.
  • С момента привлечения инвестора организации следует подать уточненные декларации по НДС за периоды, в течение которых осуществлялось строительство, поскольку часть затрат в данном строительстве должна быть перевыставлена инвестору.
  • Застройщик должен вести раздельный учет сумм входного НДС по товарам (работам или услугам), используемым для операций, облагаемых и не облагаемых НДС (п. 4 ст. 170 НК РФ). Если раздельного учета не будет, то застройщик вообще не сможет принять к вычету входной НДС, причем независимо от направления использования приобретенных материальных ценностей, работ или услуг6.

1Письмо Минфина РФ от 04.12.2008 N 03-03-06/1/665.
2Письмо Минфина РФ от 20.08.2007 N 03-03-06/1/578.
3Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»
4Письмо Минфина РФ от 25.03.2008 N 03-07-10/02).
5п. 3 ст. 155 НК РФ, Письмо Минфина России от 16.04.2008 N 03-07-11/149.
6Письмо Минфина России от 11.01.2007 N 03-07-15/02; Постановление ФАС ПО от 08.07.2004 N А65-16192/03-СА1-32.

Особенности определения налоговой базы при упрощенной системе налогообложения

  • При определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования, в том числе в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).
  • В случае если какое-либо из условий учета поступлений от дольщиков не выполняется, организация-застройщик при исчислении единого налога должна их учитывать в качестве доходов (Письмо Минфина России от 15.02.2005 N 03-03-02-04/1/41.).
  • Организация может самостоятельно разработать необходимые формы для ведения раздельного учета доходов (расходов) и утвердить их соответствующим приказом (Письмо Минфина России от 13.03.2006 N 03-11-04/2/59.).
  • Вопрос признания (непризнания) доходами заказчика-застройщика средств на содержание службы заказчика в целях налогообложения является спорным.
Согласно Письму Минфина от 09.09.2005 № 03-11-04/2/76 в соответствии с п. 1 ст. 346.17 НК РФ средства на содержание заказчика застройщика учитываются при определении налоговой базы по единому налогу организацией-застройщиком, применяющей упрощенную систему налогообложения, на дату получения средств от инвесторов.

Однако в Письме Минфина РФ от 08.02.2007 № 03-11-04/2/29 финансовое ведомство рекомендует признавать доходами заказчика-застройщика, применяющим УСН, экономию затрат на строительство квартир за счет средств дольщиков по сравнению с их сметной стоимостью.

Обращаем Ваше внимание, что риск признания доходов от оказания услуг заказчиком-застройщиком существует.

Так, например, суд признал, что по условиям договора инвестор перечисляет заказчику-застройщику инвестиционные средства и сумму, которая по своему содержанию является оплатой услуг заказчика-застройщика, а не инвестициями, направляемыми на строительство объекта. Поэтому к платежам, не являющимся суммами целевого финансирования, неприменимо положение подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ (Постановление ФАС Поволжского округа от 07.12.2006 № А49-4719/2006-268А/17.).

Таким образом, заказчику-застройщику для снижения рисков признания доходов в виде средств дольщиков, направленных на содержание службы заказчика, следует обосновать их сметой на строительство. В этом случае указанные средства будут признаваться целевым финансированием и в налогооблагаемую базу следует включать только превышение таких расходов над сметой. Однако, данные рекомендации не устраняют существующих рисков, а только их снижают.

Если вы увидели ошибку, выделите текст и нажмите Ctrl+Enter
    


Наши партнеры:

Общественная палата Кировской области
АССОЦИАЦИЯ ЮРИСТОВ РОСИИ - Кировское региональное отделение