А.В. Жаравин, консультант
ООО Агентство «Вятюрсервис»
ГК «ПроБизнесКонсалтинг»
Проблема перевода помещений из категории жилых в нежилые стала в Кирове чрезвычайно актуальной в последнее время в первую очередь в связи с развитием розничной торговли.
Для того, чтобы понять масштабы перевода жилого фонда в нежилые помещения достаточно пройти по центральным улицам города. Все первые, а иногда и вторые этажи жилых зданий заняты магазинами и офисами фирм. Действительно, Киров – город с многовековой историей и сложившейся архитектурной инфраструктурой. Найти в центре города свободное нежилое помещение или свободный земельный участок под строительство магазина или офиса практически невозможно.
В то же время офисы фирм и магазины по определению тяготеют к размещению именно в центре города. Не зря все крупные зарубежные города в качестве центра города имеют деловой центр – Сити в Лондоне, Манхеттен в Нью-Йорке и т.д.
Оптимальным выходом из сложившегося противоречия является приобретение в собственность фирмы или предпринимателя квартир в уже существующих в центре жилых зданий, с дальнейшим использованием приобретенного жилья в предпринимательских целях, не связанных с проживанием граждан в указанных помещениях.
В этом случае перевод помещения из категории жилых в категорию нежилых является обязательным. Норма ст. 7 Жилищного кодекса прямо запрещает использование жилых помещений для любых других целей, кроме проживания граждан. Ст. 288 Гражданского кодекса устанавливает, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. А ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях предусматривает за использование жилых помещений не по назначению наложение административного штрафа в размере от десяти до пятнадцати минимальных размеров оплаты труда.
Ст. 9 Жилищного кодекса РСФСР прямо запрещает переводить в нежилые помещения государственного и общественного жилищного фонда, пригодные для проживания. Запрета на перевод в категорию нежилых помещений, находящихся в частной собственности граждан и организаций, Жилищный кодекс не содержит.
В соответствии со, ст. 1 Закона Кировской области "О наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Кировской области в сфере управления и распоряжения жилищным фондом" от 31.10.2000 N 210-ЗО органы местного самоуправления получили право в исключительных случаях, с соблюдением прав других лиц, принимать решения о переводе в нежилые пригодных для постоянного проживания жилых помещений независимо от вида жилищного фонда.
На основании данной нормы органы местного самоуправления (Администрация г. Кирова) активно начали перевод жилых помещений в нежилые. В то же время какого-либо определенного порядка перевода не существовало, что вело к чрезмерному запутыванию процедуры и предоставляло возможности для злоупотреблений со стороны должностных лиц.
В соответствии со ст. 55 Закона РФ "О местном самоуправлении в Российской Федерации" от 06.07.1991 N 1550-1 представительный орган местного самоуправления (Кировская городская дума) устанавливает порядок перевода жилых домов и жилых помещений муниципального фонда в нежилые.
Указанный порядок был утвержден Решением Кировской городской думы от 28.05.2003 № 16/6 "Об утверждении положения "О порядке перевода жилых помещений в нежилые на территории муниципального образования "Город Киров".
Однако в порядке не прописаны множество важных деталей, незнание которых существенно затруднит процесс оформления перевода жилого помещения в нежилое.
Настоящие методические рекомендации направлены на то, чтобы предприниматель с минимальными потерями времени и нервов мог оформить всю необходимую документацию.
Итак, каким образом должно действовать лицо, желающее перевести принадлежащее ему помещение из категории жилых в категорию нежилых.
Во-первых, для рассмотрения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое собственник жилого помещения должен обратиться в администрацию города с заявлением на имя главы администрации города Кирова с указанием причин и целей использования этого помещения после его перевода в нежилое и согласия на проведение компенсационных мероприятий (сразу необходимо отметить, что необходимость, форма и объем таких мероприятий определяется Комиссией по переводу жилых помещений в нежилые по согласованию с заинтересованными сторонами).
Заявление подается в администрацию г. Кирова по адресу: г. Киров, ул. Воровского, д. 39, каб. 115, тел 37-31-56. Время приема заявлений с 8-00 до 17-00 (Пт. – до 15-45), перерыв с 11-30 до 12-30.
Заявление пишется в свободной форме. Обязательно указать адрес переводимого помещения, адрес заявителя, цель использования помещения после его перевода в нежилое (магазин, офис и т.п.)
Данное заявление перенаправляется в Управление учета и распределения жилых помещений администрации города.
Управление расположено по адресу: г. Киров, ул. Карла Либкнехта, д. 111, каб. 7. Режим работы - с 8-00 до 17-00 ч., перерыв с 12-00 до 14-00, среда – неприемный день (Телефоны: приемная – 67-90-86; начальник управления – 62-77-22.
Управление учета высылает заявителю предложение предоставить ниже перечисленные документы:
- Документ, подтверждающий полномочия лица, обратившегося с заявлением.
Т.е. документ о полномочиях руководителя фирмы (решение о назначении руководителем), либо свидетельство частного предпринимателя. Если фирма или гражданин поручают оформление заявления представителю, то необходима доверенность (от гражданина – нотариально заверенная, от фирмы – подписанная руководителем и заверенная печатью).
- Правоустанавливающие документы на жилое помещение.
Правоустанавливающим документом является договор, по которому лицо приобрело помещение в собственность (договоры купли-продажи, дарения, мены и т.п.)
- Справка из учреждения юстиции и МУП "Бюро технической инвентаризации" о принадлежности жилого помещения;
Т.е. выписка из единого реестра прав на недвижимое имущество, выданная Учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Кировской области и справка Бюро технической инвентаризации г. Кирова.
Выписку можно получить по адресу: г. Киров, ул. Ленина, 108, каб. 1, стоимость выписки – 100 рублей.
Справку БТИ можно получить в МУП БТИ г. Кирова. Адрес: г. Киров, ул. Воровского, 73. Каб. 2 – для юридических лиц и частных предпринимателей, каб. 12 – для граждан.
При себе иметь документы о регистрации права собственности на жилое помещение.
Справки платные. Стоимость 44,30 руб. при оформлении справки в течении 1 месяца, 132,90 руб. – в течении 1 недели, 221,50 руб. – в течении 1 суток.
- Документы, подтверждающие, что лица, ранее проживавшие в данном жилом помещении, обеспечены благоустроенным жильем в соответствии с санитарными и техническими нормами.
Справки из жилищно-эксплуатационных организаций по новому месту их жительства.
- Документы, подтверждающие, что физическое лицо, обратившееся с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, обеспечено отдельным благоустроенным жилым помещением, пригодным для постоянного проживания в соответствии с санитарными и техническими нормами.
Справка из жилищно-эксплуатационной организации по месту жительства заявителя.
- Предпроектное предложение (технологическая схема, генплан, выполненный на топографической основе) и заключение организации, имеющей лицензию на проектирование, о наличии технической возможности реконструкции жилого помещения под конкретное функциональное назначение (указывается нормативное наименование объекта) в соответствии с действующими техническими, нормативными требованиями и заключение о состоянии конструкций жилого дома.
Данная документация готовится специализированными проектными организациями, имеющими лицензию.
Например, МУП «Архитектура». Тел. 37-31-98.
Необходимо представить проектной организации технический паспорт, свидетельство о регистрации права собственности на квартиру.
Срок выполнения предпроектного заключения по квартирам до 1 недели. Стоимость до 5 000 рублей.
- Акты обследования квартир, граничащих с квартирой, которую предполагается перевести в нежилое помещение, при согласии жильцов этих квартир. В актах фиксируется состояние конструкций квартир, внешнее состояние отделки, подписанные представителями эксплуатирующей организации, собственником квартиры, которую предполагается перевести в нежилое помещение, жильцами обследуемых квартир.
Представление данного документа не является строго обязательным, т.к. соседи могут просто не пустить комиссию из представителей ЖЭКа и заявителя в свои квартиры для проведения осмотра. Однако их отсутствие существенно затруднит возможность доказывания размера ущерба, если таковой будет причинен соседним помещениям при проведении реконструкции переводимого помещения.
Заявление о переводе жилого помещения в нежилое рассматривается Комиссией по переводу жилых помещений в нежилые (далее Комиссия).
Комиссия принимает решение рекомендовать главе администрации города принять распоряжение о переводе жилого помещения в нежилое, либо об отказе в переводе.
Основанием для положительного решения являются признание факта целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений, пригодных для проживания, в том числе:
- В целях социально-экономического развития и благоустройства города.
- В целях улучшения жилищных условий граждан, проживающих в жилых помещениях, в частности:
- если окна всех или большей части жилых помещений выходят на улицы с интенсивным движением транспорта, на территории торговых и промышленных предприятий;
- если жилые помещения расположены в цокольной, подвальной части жилого строения или не соответствуют санитарным и техническим нормам;
- если жилые помещения расположены в строениях нежилого назначения.
- В целях получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда.
Кроме данных оснований имеется также ряд условий для перевода помещения. Перевод жилого помещения в нежилое допускается:
- При наличии технической возможности реконструкции жилого помещения под другое функциональное назначение в соответствии с действующими техническими и нормативными требованиями.
- При наличии технической возможности по устройству отдельного входа в предполагаемые нежилые помещения, исключающие совместное использование входа в подъезд дома жителями дома и иными лицами, посещающими нежилые помещения.
Перевод жилых помещений вышестоящих этажей в нежилые допускается при условии, что помещения, расположенные на нижних этажах, являются нежилыми.
- При отсутствии обременения на жилое помещение вещными и иными правами третьих лиц (т.е. квартира не должна находиться под залогом, никто не должен быть в ней зарегистрирован).
- При обеспечении собственников и лиц, ранее проживавших в данном жилом помещении, которое переводится в нежилое, благоустроенным жильем в соответствии с санитарными и техническими нормами.
- При согласии заявителя на проведение компенсационных мероприятий в случае, если в результате изменения статуса помещения затрагиваются права и интересы граждан, проживающих в смежных жилых помещениях. Необходимость, форма и объем таких мероприятий определяется Комиссией по переводу жилых помещений в нежилые по согласованию с заинтересованными сторонами.
Все вышеуказанные основания и условия подтверждаются документами, приложенными к заявлению (см. выше).
При этом необходимо учесть, что перевод жилого помещения в нежилое в здании, представляющем культурную или историческую ценность, допускается только с согласия соответствующего государственного органа по охране памятников.
В случае принятия Комиссией положительного решения заявитель информируется о принятом решении и о необходимости разработки проектной документации на реконструкцию жилого помещения под нежилое. Проектная документация должна быть выполнена проектной организацией, имеющей соответствующую лицензию.
Опять же МУП «Архитектура» разрабатывает проектную документацию на реконструкцию помещения. Тел. 37-31-98. Срок выполнения работ – около трех недель, очередь на подачу заявки в МУП «Архитектура» около 1 недели. Стоимость проекта с оформлением согласований внешней архитектуры помещения около 20 000 рублей. После разработки проектная документация должна быть согласована со следующими службами:
- с ГУ ЦГСЭН в городе Кирове (согласование можно проводить как в областном Центре, так и в городском центре. ГУ ЦГСЭН расположено по адресу: г. Киров, ул. Свободы, 64 «а», каб. 3, тел. 38-49-50)
Для согласования необходимо представить проектную документацию и положительное решение Комиссии. Согласование бесплатно;
- с ОГПС, УГПС МЧС Кировской области (УГПС МЧС РФ – тел. 64-69-62 (приемная), 64-62-70 (нормативно-технический отдел). Непосредственно согласования осуществляют районные ОГПС.
Ленинский район – г. Киров, Октябрьский пр-кт, 122 «а», тел. 67-18-24.
Первомайский район – г. Киров, ул. Свободы, 113, тел. 62-28-91.
Октябрьский район – г. Киров, ул. Р. Люксембург, 95, тел. 62-74-05.
Нововятский район – г. Киров, Нововятск, ул. Опарина, 3, тел. 31-36-00
Для согласования требуется проектная документация и копия технического паспорта помещения. Согласование осуществляется на договорной основе и стоит примерно 7 % от стоимости работ по проектно-сметной документации (для Нововятского района – бесплатно).
- с жилищно-эксплуатационной службой или балансодержателем дома;
- с МРЭО ГИБДД г. Кирова. Адрес: г. Киров, пер. Химический, 2, каб. 308 (Тел. 36-33-65).
Требуется проектная документация и выкопировка земельного участка, которая получается в Управлении муниципальными землями г. Кирова (Воровского, 39, каб. 133, кроме пятницы);
- с отделом потребительского рынка администрации города (при переводе жилых помещений для использования под продовольственные магазины или непродовольственные магазины широкого ассортимента).
После согласования проектной документации с вышеуказанными службами она представляется в администрацию соответствующего района города и управление архитектуры и градостроительства администрации города для согласования.
В районных администрациях документация представляется районному архитектору:
Администрация Ленинского района – г. Киров, ул. Воровского, 79, каб. 205, по вторникам с 14-00 до 17-00.
Администрация Октябрьского района – г. Киров, ул. Профсоюзная, 69, каб. 228, по четвергам с 8-00 до 11-30.
Администрация Первомайского района – г. Киров, ул. Розы Люксембург, 3; архитектор района находится в здании городской администрации (Воровского, 39) каб. 137, тел. 67-94-80
Администрация Нововятского района – г. Киров, Нововятский район
После согласования проектной документации с районным архитектором согласование осуществляется главой соответствующего района г. Кирова.
На основании решения Комиссии и согласованной в установленном порядке проектной документации глава администрации города Кирова принимает распоряжение о переводе жилого помещения в нежилое.
Заявитель до начала выполнения строительных работ по реконструкции помещения осуществляет страхование ответственности перед третьими лицами за ущерб, который они могут причинить при проведении реконструкции жилого помещения.
3 (три) экземпляра распоряжения главы администрации города о переводе жилых помещений в нежилые выдаются заявителю, в том числе для предъявления в учреждение юстиции по регистрации прав на территории Кировской области.
Срок действия решения Комиссии и распоряжения главы администрации города Кирова - 1 год. Т.е. в течении 1 года со дня принятия распоряжения главы администрации города Кирова о переводе жилого помещения в нежилое заявитель обязан произвести следующие действия:
- В месячный срок со дня получения распоряжения получить в управлении архитектуры и градостроительства администрации города разрешение на строительство.
- Не менее чем за три дня до начала выполнения строительных работ по реконструкции жилого помещения под нежилое заявитель обязан разместить на доске объявлений в подъезде дома информацию следующего содержания:
- дата, номер, наименование распоряжения главы администрации города, на основании которого производится реконструкция квартиры;
- проектное функциональное назначение реконструируемой квартиры;
- наименование подрядной организации, которая будет выполнять строительные работы;
- контактные телефоны собственника квартиры и подрядной организации.
- Произвести строительные работы по реконструкции помещения в соответствии с проектной документацией. Строительные работы должны проводиться организацией или физическим лицом, имеющим соответствующую лицензию.
Запрещается складирование строительных материалов и мусора в местах общего пользования жилого дома и на дворовой территории.
По окончании строительных работ по реконструкции помещения обратиться в администрацию соответствующего района с заявлением о приемке в эксплуатацию законченного реконструкцией объекта.
- В месячный срок со дня получения распоряжения заключить с предприятиями коммунального обслуживания, обеспечения электрической энергией, тепло- и водоснабжения и т.п. договоры на услуги, связанные с текущей эксплуатацией нежилого помещения (здания), включая техническое обслуживание, обеспечение электрической энергией, канализацию, тепло- и водоснабжение, газоснабжение, вывоз твердых бытовых отходов, и представить в управление учета и распределения жилых помещений администрации города копии документов об этом.
- Выполнить условия принятого обязательства и зарегистрировать право собственности (право хозяйственного ведения) на нежилое помещение в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Кировской области.
Обязательным документом, представляемым заявителем на государственную регистрацию прав на нежилое помещение в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Кировской области, является справка Управления учета и распределения жилых помещений администрации города о выполнении всех условий изменения статуса жилого помещения, установленных настоящим Положением.
Заявитель вправе приступать к эксплуатации реконструированного нежилого помещения при условии заключения всех необходимых договоров с коммунальными службами и регистрации изменения категории помещения в учреждении юстиции.
