Несговорчивый арендодатель: проблемы ареста права долгосрочной аренды

А.А. Бабинцев, старший консультант
ООО Агентство «Вятюрсервис»
ГК «ПроБизнесКонсалтинг»

Обращаясь за защитой своих нарушенных прав и законных интересов в суд, истец, как правило, рассчитывает на быстрое и полное исполнение судебных актов. Между тем лицам, близко знакомым с процессом судопроизводства, а также с исполнительными действиями, которые проводятся на основании выданного судом исполнительного листа, знакома ситуация, когда к моменту возбуждения исполнительного производства почти все ликвидные активы должника, на которые можно обратить взыскание, выведены и удовлетворить требования из оставшегося имущества практически невозможно.

Обычно в процессе исполнительного производства взыскатель желает обратить взыскание на денежные средства, транспорт должника, либо на наиболее ценные и быстрореализуемые объекты недвижимости, принадлежащие должнику. Но в ситуации, когда данного имущества просто нет, либо оно выведено, стоит помнить о том, что Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее – Закон об исполнительном производстве), предусматривает и иные, несколько специфические, способы обращения взыскания на имущество должника, к числу которых относится и обращение взыскания на имущественные права.

В силу того, что одним из наиболее распространенных договоров между юридическими лицами является договор аренды (помещений, зданий, земельных участков), обращение взыскания на долгосрочную аренду недвижимого имущества могло бы стать одним из эффективных способов исполнения судебных актов. Однако текущая редакция Закона об исполнительном производстве в части регулирования положений об обращении взыскания на долгосрочную аренду недвижимого имущества не позволяет взыскателю эффективно защищать свои права в силу следующих обстоятельств.

В соответствии с п.3 ч.1 ст.75 Закона об исполнительном производстве в рамках исполнительного производства взыскание может быть обращено на право долгосрочной аренды недвижимого имущества. Для обращения взыскания на данное право приставу помимо ряда документов (договора аренды, правоустанавливающих документов на объект недвижимости и т.п.) необходимо получить письменное согласие арендодателя. В этом-то и заключается главная сложность, с которой сталкиваются взыскатели (хотя и ясно, что такое положение призвано защитить права арендодателя).

Исходя из ч. 10 ст. 89 Закона об исполнительном производстве при передаче на реализацию права долгосрочной аренды недвижимого имущества пристав должен представить:

- копию документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания;

- либо документ, подтверждающий возможность обращения взыскания без согласия арендодателя.

Однако из текста данной статьи и всего Закона об исполнительном производстве в целом невозможно уяснить - какой именно документ необходимо и достаточно представить судебному приставу-исполнителю, чтобы подтвердить возможность обращения взыскания без согласия арендодателя? В связи с данной правовой неопределенностью у автора статьи возникли разногласия с УФССП по Кировской области. Фабула дела была следующей.

Арбитражным судом Кировской области по делу №А28-732/2010-31/18 было вынесено решение, согласно которому с ООО "Партнер-М" взыскана сумма 1080503 рублей 57 копеек. Апелляционная и кассационная инстанции оставили решение в силе. 20.08.2010г. на основании исполнительного листа судебным приставом-исполнителем было возбуждено исполнительное производство. В ходе совершения исполнительных действий было установлено, что ликвидного имущества, из которого можно было бы удовлетворить требования взыскателя, нет, однако, у должника имеется договор долгосрочной аренды лесного участка, на который судебным приставом-исполнителем был наложен арест. Право долгосрочной аренды лесного участка возникло у арендатора-должника в результате победы на торгах, проведенных в форме конкурса.

В ходе исполнительного производства взыскатель настаивал на том, что получение согласия арендодателя для реализации права на торгах в данном случае не требуется, т.к. право долгосрочной аренды возникло у арендатора в результате победы в конкурсе. Однако судебный пристав-исполнитель, не приняв во внимание заявление взыскателя, направляет запрос арендодателю с целью выяснения его отношения к реализации права долгосрочной аренды на торгах. Арендодатель в ответ на данный запрос отказался дать согласие на реализацию права аренды с торгов.

С целью получения иного документа, подтверждающего возможность обращения взыскания без согласия арендодателя, взыскателем была предпринята попытка изменить порядок и способ исполнения требований исполнительного документа, т.к. судебный пристав-исполнитель в ходе исполнительного производства указал, что документом, подтверждающим возможность обращения взыскания без согласия арендодателя, является также решение суда, вынесенное в рамках рассмотрения заявления пристава или взыскателя об изменении порядка и способа исполнения требований исполнительного документа путем обращения взыскания на долгосрочное право аренды.

06.12.2010г. Арбитражным судом Кировской области вынесено определение об отказе в изменении порядка и способа обращения взыскания. В том числе в своем определении суд указал, что «возможность обращения взыскания на право долгосрочной аренды недвижимого имущества определена частью 1 статьи 75 Закона № 229-ФЗ. Судебный порядок обращения взыскания на имущественные права указанной статьей Закона № 229-ФЗ не предусмотрен. Обращение взыскания на имущество либо имущественные права должника при отсутствии у него денежных средств не является изменением способа исполнения решения суда, поскольку этот порядок урегулирован специальными нормами закона».

Таким образом, взыскатель был возвращен в первоначальное положение, когда он настаивал на том, что получение согласия арендодателя для реализации права на торгах в данном случае не требуется, т.к. право долгосрочной аренды возникло у арендатора в результате победы в форме конкурса. Данная позиция основана на сравнительном анализе российского законодательства и сводится к следующему.

Нынешняя редакция ч.10 ст. 89 Закона об исполнительном производстве, указывая на обязательное предоставление приставом копии документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания, либо документа, подтверждающего возможность обращения взыскания без согласия арендодателя, не содержит прямой отсылки к условию о том, что согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, в случае, если право аренды было получено арендатором в результате торгов, не требуется.

Однако в предыдущей редакции Закона об исполнительном производстве (Федеральный закон от 21.07.1997 N 119-ФЗ (ред. от 26.06.2007) "Об исполнительном производстве" (принят ГД ФС РФ 04.06.1997)) в статье 62 было прямо указано, что «при продаже права долгосрочной аренды судебный пристав-исполнитель … прилагает: … копию документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, из которого следует возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя, если право аренды было получено арендатором в результате торгов».

Мы считаем, что законодатель, принимая новый Закон об исполнительном производстве, не предполагал сужения сферы применения норм ст.62 Федерального закона от 21.07.1997 №119-ФЗ "Об исполнительном производстве" и ущемления прав взыскателей.

Таким образом, прямое не указание в тексте ст.89 Закона об исполнительном производстве возможности реализации права долгосрочной аренды без согласия арендодателя, если право аренды было получено арендатором в результате торгов, не означает, что такая возможность отсутствует. Считаем, что при наличии у должника права долгосрочной аренды, полученного им по результатам торгов, пристав обязан данное право реализовать на торгах вне зависимости от согласия или несогласия арендодателя.

Об этом также свидетельствует и научная юридическая литература. Так, в Постатейном комментарии к Федеральному закону от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (под ред. О.В. Исаенковой // СПС КонсультантПлюс. 2008) указывается, что условие, подтверждающее возможность обращения взыскания без согласия арендодателя, может применяться, если арендатор сам приобрел право аренды в результате торгов.

Такого же мнения придерживается Борисов А.Н. в комментарии к Федеральному закону от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (постатейный, М.: Юстицинформ, 2009. 560 с.), указывая, что передача права долгосрочной аренды возможна без согласия арендодателя, если право аренды было получено арендатором в результате торгов.

Т. Ермолинская в своей статье «Пристав придет за правами» ("ЭЖ-Юрист", 2009, N 25) указывает, что документом, подтверждающим возможность обращения взыскания без согласия арендодателя, является также решение суда, вынесенное в рамках рассмотрения заявления пристава или взыскателя об изменении порядка и способа исполнения требований исполнительного документа путем обращения взыскания на долгосрочное право аренды.

Именно поэтому мы считаем, что отказ судебного пристава-исполнителя в реализации на торгах долгосрочного права аренды, мотивированный тем, что отсутствует согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, в случае, если право аренды было получено арендатором в результате торгов, не законен. В связи с этим, предлагаем внести поправки в текст ч.10 ст. 89 Закона об исполнительном производстве, прямо предусматривающие возможность реализации на торгах долгосрочного права аренды без согласия арендодателя, в случае, если право аренды было получено арендатором в результате торгов.