Вернуться к обычному виду
Арсо-Аудит
Медиа-Сервис
Эксперт
Пробизнесконсалтинг



И не только об муниципальной аренде…

Удовлетворение от любого малого приращения богатства
обратно пропорционально количеству уже имеющегося
добра.
(Даниил Бернулли, математик).


Вопросы муниципальной аренды в городе Кирове уже традиционно рассматриваются в качестве постоянного предмета для дискуссий между арендодателями и муниципалитетом.

Предприниматели традиционно укоряют муниципальные власти в несовершенстве методики расчёта аренды, в отсутствии индивидуального подхода к арендаторам, в плохом состоянии муниципальной недвижимости и необходимости проводимые ремонты, доказывают социальную значимость своей деятельности В общем, доводы предпринимателей сводятся к одному – аренда высока и при таких ставках муниципалитет останется скоро без арендаторов.

В ответ на эти выпады представители муниципалитета ритуально приводят сравнительные показатели арендной платы, планы и бюджетные решения представительных органов власти.
Позволю себе озвучить несколько нетрадиционные, и, возможно, непопулярные подходы к данной проблематике.

Хорошей методики расчёта арендной платы нет! И никогда не будет…

Под хорошей методикой понимается та, которая устроит всех! Это невозможно, поскольку каждый объект недвижимости индивидуален в силу своей экономической (в том числе географической) и правовой природы. Даже в праве объекты недвижимости традиционно рассматриваются как вещи индивидуально-определённые, а посему уникальные.

Критикуя алгоритм расчёта, любой предприниматель ориентируется, как правило, на свои показатели деятельности и на особенности своего бизнеса. Но, как при установлении арендной платы можно учесть факт, что покупатель в районе небогатый и покупает булочку за рупь двадцать, а за рупь с полтиной его уже не уговоришь? Или как, например, учесть, что один хочет просто отремонтировать помещение и просит зачесть его ремонт в аренду, а другой считает, что необходим «евроремонт» и требует компенсировать все его расходы?

Все же на основе формальной логики постараемся сформулировать основные принципы установления арендной платы:

Во первых, товар стоит столько, сколько за него платят, соответственно, аренда должна быть продана за столько, сколько за неё заплатят!

Во вторых, каждый объект недвижимости выгоден не только в силу своей физической природы, но и в силу множества других факторов (например, в силу таланта предпринимателя, хозяйствующего на конкретном объекте)

В третьих, все квадратные метры в разных помещениях (внимание, не только в целых объектах, но и в помещениях!) стоят по-разному.

И в пятых, арендная плата должна определяться сугубо рыночными механизмами.

О рыночных механизмах определения арендной платы…

Конкурсы и аукционы. Вполне приемлемый механизм, который начала применять Администрация г. Кирова. Произнеси это где-нибудь в обществе, сразу зашикают. Дескать, если все через конкурсы, то одни банки и ювелирные магазины аренду выигрывать будут, а те, кто обувь ремонтируют, ничего не смогут получить!

Но, уважаемые, те, кто обувь ремонтируют, и не должны арендовать дорогую недвижимость. Или будем загонять банк в подворотню, а в престижном офисе вывешивать объявление «Починяю примусы!».

И потом, банки - это же не ларьки! Готов инвестиционный рынок Кирова к пяти банкам, откроются пять, появятся у рынка дополнительные резервы - придут новые.
Рынок - единственный регулятор концентрации капитала и конкуренции. И если рынка аренды критически не хватает (на неё большой спрос), то она и стоит дорого. А на сколько дорого, можно определить на основе конкурсов и аукционов.

Если не хотите конкурсы и аукционы, так можно обойтись и без них. Привлеките оценщиков (оцените аренду при заключении договоров). Это удобно, практично и не так дорого, как об этом говорят! Оценка 900 с небольшим объёктов муниципальной недвижимости обойдутся примерно в 10-15 миллионов. На первый взгляд, большие деньги. Но это полностью снимает с повестки дня вопрос о справедливости размера аренды. И при выражении мнения оценщики максимально учтут индивидуальные особенности объектов. Муниципальная аренда перестанет быть инструментом размена политических козырей, а городская дума будет иметь несколько дополнительных дней в году для своей работы. И вот тогда уже можно будет говорить о том, насколько социально значим тот или иной вид деятельности для муниципалитета, и сколько муниципалитет готов потерять в аренде для того, чтобы починяли примусы, кастрюли и обувь в центре города Кирова, где-нибудь в районе «Росинки» или ЦУМа.

Есть и третий вариант. Он, пожалуй, самый скандальный - передать муниципальную недвижимость в доверительное управление коммерческим структурам. Имеем мы право на такой эксперимент? Юридически, да! Практически, не так всё просто, но вполне осуществимо. Необязательно говорить о доверительном управлении, как о предлагаемой юридической конструкции. Речь идёт об экономической сути взаимоотношений. Муниципальное образование город Киров на основе проводимых конкурсов определяет зарекомендовавшие себя с положительной стороны структуры (например, Вятскую торгово-промышленную палату), которые за вознаграждение будут сдавать муниципальную недвижимость в аренду и нести всю полноту ответственности за успешность своей деятельности. Тогда и оценщиков финансировать не надо. Вполне реально выстроить такую систему отношений, что риск обмана и злоупотреблений будет близок к нулю. Необходимо всего лишь профинансировать разработку трёх-четырёх вариантов систем доверительного управления, провести их аудит, вынести на публичные слушанья и - в городскую Думу. Есть уверенность, что предприниматели качественно справятся с поставленной задачей: и бюджет за счёт аренды пополнят, и для себя заработают!

Арендная плата - никакой не регулятор!

О размере арендной платы

Почему-то, арендную плату часто называют регулятором экономики муниципалитета. Но такое утверждение возникает, когда критикуют размер платы или проигрывают конкурсы, а также в тех случаях, когда возникает любое недовольство политикой муниципалитета в отношении аренды.

Простите, с какой стати «регулятор»? Вот налоги - это регулятор! Как известно, в этой части возможности муниципалитета минимальны (точнее сказать - почти нулевые). Недвижимость, принадлежащая муниципалитету - это имущество. И муниципалитет его собственник. Может быть, городу Кирову некуда девать деньги? Или может быть у него суперпрофицитный бюджет? Муниципальная аренда в создавшейся экономической ситуации никакой не регулятор, а всего лишь доходный источник бюджета муниципалитета. Плюс к этому - повышение аренды дало толчок развитию строительного комплекса. В результате мы, наконец-то, получили хоть какое-то подобие конкуренции между муниципальной и частной арендой.

Соглашусь с тем, что методика расчёта арендной платы (как и любая другая методика) несовершенна и зачастую не учитывает индивидуальных особенностей объекта, передаваемого в аренду. Но давайте посмотрим на общий размер арендной платы. Есть предложение просто немного посчитать. Приведём следующие вводные данные:

Общий объём передаваемых в аренду площадей – 411 тыс. кв. метров

Минимальная рыночная стоимость площадей - чуть более 4 млрд. рублей (Внимание! Делаем весьма пессимистичный расчёт, принимая за рыночную стоимость одного метра примерно 10 000 рублей. В среднем, недвижимость сейчас стоит больше.)

Планы по сбору арендных платежей на 2005 год – примерно 230 000 млн. руб.

Соответственно, доходность от сдачи имущества в аренду при существующих ставках составляет примерно 5, 75 % годовых. Обычный депозит в банке может принести муниципалитету вдвое больше доходов!

Так что критиковать общий уровень арендной платы, установленный муниципалитетом, не стоит.

Муниципальная недвижимость – источник многих бед города

411 тысяч квадратных метров – это Вам не пара заводов! Такое скопление активов в руках администрации города напрямую влияет на экономический портрет и архитектурный облик города. Рассмотрим негативные последствия скопления имущества у администрации:
  • комплекс муниципальной недвижимости тормозил и тормозит развитие строительного комплекса в регионе. Низкая муниципальная аренда в большей части сводила к нулю выгоды от строительства коммерческой недвижимости, поскольку арендовать муниципальную недвижимость было куда проще, чем строить заново;
  • передача весомой доли муниципального имущества в аренду ограничивает общую оборотоспособность недвижимости на территории Кировской области. Как известно, собственник может сделать со своим имуществом то, что понимает наиболее выгодным и правильным, то есть продать, обменять, подарить, внести в качестве вклада в уставный капитал и так далее. Именно свобода выбора и риск превращает человека в предпринимателя. А кто такой арендатор? Он вообще живёт и существует по прописке! А низкая муниципальная аренда, существовавшая до недавнего времени вообще развращала бизнес. Это не бизнес даже, а игра в монополию!
  • отсутствие полноценного рынка недвижимости тормозит свободу миграции капитала на территории Кировской области. Арендатор, находящийся в здании «по прописке», не может свободно поменять место, где он занимается бизнесом. В результате любой, даже самый малый капитал не мобилен, то есть не может эффективно развиваться;
  • низкий оборот недвижимости негативно сказался на застройке города Кирова, и приводит к увеличению ненужных переездов горожан. Мы все знаем места концентрации торговли. Это «Росинка», ЦУМ, район «Нового универмага» и Центрального рынка, и ещё несколько очагов торговли. В результате в развитии районов города наблюдаются значительные перекосы. В «спальном» районе - спят, в торговом районе - покупают. Давайте просто взглянем на то, что творится в городе в выходные и праздничные дни. Со всех окраин Кирова вереницей тянутся автомобили и переполненный транспорт в центр, чтобы что-то купить, подстричься, помыться и реализовать ещё, бог знает сколько, повседневных потребностей. Разве выдержит инфраструктура города такие перекосы?


Новая формула: Муниципальная Недвижимость – Деньги – Ипотечный банк – Новая недвижимость – Новые деньги.

В доводах арендаторов есть рациональное зерно. Ещё три-четыре года и недвижимость Кирова существенно потеряет в цене, а некоторые объекты будут вообще никому не нужны. Это произойдёт в результате насыщения рынка вновь построенной недвижимостью или перепрофилирования промышленных площадок.

Но можно предложить красивый и нужный для города и региона вариант развития событий! Рыночная стоимость недвижимости 4 миллиарда рублей! Сумасшедшие для Кирова деньги.

За счёт средств от продажи недвижимости создаем свой ипотечный банк с собственными активами в 4 миллиарда рублей. Прибавим к этому обслуживание расчётов муниципального бюджета и муниципальных предприятий, которые могут обслуживаться банком. Добиваемся доверия вкладчиков – частных лиц. И тогда будет создан свой мощный инвестиционный игрок с совокупными активами на уровне 6-7 миллиардов рублей, который уже по определению обеспечивает динамичное развитие не только города, но и всего региона. Опишем только некоторые видимые выгоды от реализации такого проекта.

Ежегодная прибыль банка при выдаче кредитов со средней ставкой в 12 % годовых, как минимум составит 600-700 миллионов рублей (для сравнения отметим, что сейчас план сбора арендной платы составляет примерно 230 миллионов рублей).

Минимум на 1-2 пункта понизится средняя кредитная ставка в регионе, что даст экономию для реального сектора экономики в сотни миллионов рублей в год.
Малый бизнес сможет уйти от чёрных кредитов с дикими процентами.
Упадут совокупные расходы на аренду недвижимости. Рантье повернут свои капиталы в сторону реального сектора экономики.

В течение двух-трёх лет можно будет дополнительно вводить до 300 тысяч квадратных метров жилья, что кардинально решит жилищную проблему не только Кирова, но и всего региона. Быстро разовьётся строительный комплекс – мы получим мощного налогоплательщика.
За счёт эффективного ипотечного рынка жилья можно будет управлять миграцией населения, основной бедой промышленных предприятий региона.

Прибавьте к этому совсем фантастическую перспективу – аналогичная политика может проводиться всеми муниципальными образованиями (не только Кировом), а так же на уровне нашего региона – Кировской области

Описанные выше выгоды – это только видимые поверхностные результаты. Реальные экономические дивиденды гораздо выше – они состоят в том, что многие тысячи кировчан увидят свет в конце тоннеля и поймут, что их будущее может оптимально сложиться на территории нашего региона. Кардинальное решение вопроса либерализации оборота недвижимости позволит в значительной степени предоставить людям на нашей территории возможности выбора для реализации экономических свобод. Инвестирование средств в людей – самое благодарное вложение.


Дмитрий Серафимович Кайсин,
Директор компании «Арсо-Аудит»
ГК «ПроБизнесКонсалтинг»

Газета "Вести", 11 марта, с.4
Если вы увидели ошибку, выделите текст и нажмите Ctrl+Enter
    


Наши партнеры:

Общественная палата Кировской области
АССОЦИАЦИЯ ЮРИСТОВ РОСИИ - Кировское региональное отделение