Вернуться к обычному виду
Вятюрсервис
Арсо-Аудит
Медиа-Сервис
Эксперт
Пробизнесконсалтинг




Арсо-Аудит: объединенный закон на недвижимость нам не страшен

В скором будущем налог на недвижимость должен заменить два существующих – на землю и на имущество. Новый налог предполагается брать с рыночной стоимости недвижимости. Минэкономразвития и Минфин в начале мая согласовали план реформы, по которому в III квартале этого года Минэкономразвития и Росреестр подготовят методику проведения массовой оценки недвижимости. До конца 2011 года Росреестр оценит объекты капитального строительства на территории всей страны. До конца 2012 года правительство должно внести в Госдуму поправки в Налоговый кодекс.

О перспективах введения новых норм налогообложения и текущей ситуации на рынке рассуждают Владимир Сульженко, директор компании «АРСО-Аудит», и Александр Малых, его заместитель.

– За последние 2-3 года значительно поднялись ставки многих налогов. Во-первых, кадастровая стоимость недвижимости увеличилась в разы. Во-вторых, сейчас идет процесс увеличения инвентарной стоимости, – поясняет Александр Малых. – Получается, что объединенный закон нам почти не страшен.

Как на сегодняшний день обстоит ситуация с земельным налогом и налогом на недвижимость?

А. М.: На сегодняшний день существует земельный налог, базой которого является кадастровая стоимость земельного участка, и налог на имущество, основанный на инвентаризационной стоимости недвижимости, по оценке БТИ. Она определяется с учетом восстановительной стоимости и физического износа. В этом году в марте правительством Кировской области принято постановление, которое увеличивает эту стоимость в 8,22 раза. Соответственно, исходя из имеющейся прогрессивной шкалы, налог может увеличиться в конечном итоге более чем в 160 раз.

В правительстве подчеркивают, что ставка налога дифференцируется в зависимости от объекта недвижимого имущества. Прежде всего различаются ставки на жилые и нежилые строения. Причем ставки налога на жилые помещения рекомендовано снизить до максимально возможного уровня. Если они это выполнят, то налог увеличится от 8 до 24 раз.

Как, по-вашему, изменится система налогообложения?

А. М.: На данный момент базой является некая расчетная величина, которую определяет БТИ. Если расчет будет производиться по рыночной стоимости, как обещают, то, скорее всего, будет разработана некая обобщенная методика, которая не позволит определять действительную рыночную стоимость. Слишком много моментов нужно учитывать для того, чтобы определить рыночную стоимость квартиры или иного объекта недвижимости. Это слишком большие временные и финансовые затраты, на которые вряд ли пойдет государство.

В Кирове рыночная стоимость 1 кв. м жилой площади может отличаться в несколько раз в зависимости от местоположения и других факторов. И как это будет учтено в новой методике – вопрос первостепенной важности.

Чем, на ваш взгляд, вызвана необходимость реформы?

А. М.: С точки зрения государства они нужны для того, чтобы пополнить мест­ные бюджеты. Много региональных и местных бюджетов, в том числе Кировской области, живут за счет дотаций из федерального. Чтобы снять с него нагрузку, предлагается просто увеличить сумму взимаемых налогов, в том числе местных.

Это значит, что изменения на рынке недвижимости ожидаются достаточно кардинальные… Есть ли какие-то способы минимизировать ущерб?

В. С.: Не имея перед собой проекта закона, трудно говорить о каких-то кардинальных изменениях.

К моменту ввода закона 2012-2014 гг. местные органы власти на основании действующего законодательства самостоятельно увеличат налоговое бремя. Поэтому переход к новому налогу может пройти без каких-либо кардинальных изменений.

После реформы налогообложения у физических лиц не останется иного выхода, кроме как платить налоги. Как вариант – они могут просто переоформить недвижимость на юрлица, которые будут находиться в более льготном положении.

Так кому же готовиться «терпеть осаду» в случае принятия закона?

А. М.: Последствия зависят от принципов нового закона. Если будут введены льготы для владельцев жилой недвижимости, то есть используемой исключительно для собственного проживания, то повышенное налоговое бремя может отразиться прежде всего на собственниках, у которых во владении находится несколько объектов недвижимости. Особенно если они их не эксплуатируют и, по сути, данное жилье носит инвестиционный характер.

В. С.: Пострадают также владельцы жилых квартир, использующие их для собственного проживания, но рыночная стоимость которых, а соответственно и налог на них несопоставимы с доходами владельцев квартир. Это в первую очередь относится к рынкам с повышенным спросом на жилую недвижимость: крупным мегаполисам (Москва, Санкт-Петербург), а также курортам (Сочи).

«Под каток» могут попасть и риелторские агентства?

В. С.: Нет. В первую очередь потому, что в большинстве своем они являются юридическими лицами, а законопроект направлен на изменения налогообложения физических лиц.

Риэлторские агентства, как правило, не регистрируют недвижимость на себя при совершении сделок купли-продажи, а лишь выступают консультантами в сфере подбора и продажи объектов недвижимого имущества. Некоторые агентства практикуют выкуп объектов недвижимого имущества при срочной продаже, но, как правило, с хорошим дисконтом, учитывающим все расходы, в том числе и налоги.

Факты:

- в 8,22 раза выросла восстановительная стоимость недвижимости;

- более чем в 160 раз может увеличиться налог на недвижимость в случае максимальных ставок;

- в 8-24 раза увеличится налог на недвижимость при сниженной ставке налога на жилые помещения.

Законодательные акты:

1. Постановление Правительства Кировской области от 09.03.2010 № 42/76.

2. Ст.6 Положение о налоге на имущество физических лиц, утвержденное решением Кировской городской думы от 26.10.2005 № 45/10.

3. Ст. Закона РФ от 09.12.1991 № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц».

Уникальные методы борьбы с кризисом: увеличь налоги – и спи спокойно!

Речь пойдет о повышении налога на имущество, который является основным для бюджетов городов и районов, поскольку эти доходы в полном объеме зачисляются в местный бюджет по месту нахождения (регистрации) объекта налогообложения.

Общая сумма доходов от налога на имущество за год в Кировской области составляет порядка 22 млн рублей. «Благодаря» пересчету стоимости имущества эта сумма возрастет, по предварительным данным, до 100 млн рублей.

Указанный налог исчисляют налоговые органы. Причем налог на строения, помещения и сооружения рассчитывается на основании данных об их инвентаризационной стоимости по состоянию на 1 января каждого года. Органы, регистрирующие права на недвижимое имущество и сделки с ним, а также органы или бюро технической инвентаризации (БТИ) обязаны ежегодно до 1 марта представлять в налоговый орган сведения, необходимые для исчисления налогов.

Инвентаризационная стоимость для целей налогообложения рассчитывается по восстановительной стоимости, уменьшенной на величину стоимостного выражения физического износа на момент оценки.

Физический износ других сооружений устанавливается: по срокам службы (если известны даты начала эксплуатации и нормативный срок); в соответствии с Рекомендациями по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения (если даты неизвестны).

Исходя из сказанного, БТИ обязано при расчете в налоговых целях инвентаризационной стоимости имущества учитывать не только коэффициент роста цен стройпродукции, но и ее физический износ.

В силу прямого указания закона данный коэффициент на повышение инвентаризационной стоимости может применяться ежегодно и без проведения инвентаризации. На наш взгляд, это несправедливо, хотя и не противоречит нормативным документам. И, хотя формально законодатель прав, подобная ситуация не должна отрицательно влиять на жизнь граждан. В конце концов, жители области не виноваты в том, что по недосмотру властей вся финансовая тяжесть ляжет на их плечи.

Между тем, по данным ТО ФСГС по Кировской области, реальные денежные доходы населения области в январе – мае 2009 года уменьшились на 8,6%, а реальные располагаемые – на 8,9 процента.

Нетрудно спрогнозировать, каким образом отразится на жизни населения увеличение налогового бремени в условиях снижения заработной платы и сокращения рабочих мест. В связи с этим напрашивается логический вопрос – кто о ком заботится? Государство в лице уполномоченных органов о благополучии населения или население о финансовой стабильности бюджета и как следствие – о наличии рабочих мест для чиновников, обеспечении их постоянным доходом и отсутствием заботы о гражданах, для которых налоговое бремя – это тяжкий непосильный груз.

Как бы то ни было, законы должны быть справедливыми и оберегать социально незащищенные слои населения. На наш взгляд, к законодательству, регулирующему налогообложение, это положение должно относиться едва ли не в первую очередь. Но воз, как говорится…

Опубликовано в газете "Навигатор" № 19 (23) от 17.05.2010 г.

Если вы увидели ошибку, выделите текст и нажмите Ctrl+Enter